Стоимость, руб.
Расстояние от города, км.
Направление:
Все направления Выбрать направление
Все направления
Алтуфьевское
Боровское
Брестское
Быковское
Варшавское
Волоколамское
Горьковское
Дмитровское
Домодедовское
Егорьевское
Звенигородское
Ильинское
Калужское
Каширское
Киевское
Красноармейское
Красногорское
Куркинское
Ленинградское
Лихачевское
Машкинское
Минское
Можайское
Новокаширское
Новокуркинское
Новорижское
Новорязанское
Новосходненское
Носовихинское
Осташковское
Подушкинское
Пятницкое
Расторгуевское
Рогачевское
Рублево-Успенское
Рублевское
Рязанское
Симферопольское
Сколковское
Фряновское
Щелковское
Ярославское
Участки
Дома
Таунхаусы
Закрыть
Общая площадь, м2.
от до
Площадь участка, м2.
от до
Без ремонта
Под чистовую отделку
С отделкой
Под ключ
Вода
Газ
Электричество
Интернет
Современный организованный поселок
Застройка в населенном пункте
Неорганизованная дачная застройка
поиск по названию:
1
5
7
A
B
D
E
F
G
H
K
L
M
P
R
S
V
W
X
Z
А
Б
В
Г
Д
Е
Ж
З
И
К
Л
М
Н
О
П
Р
С
Т
У
Ф
Х
Ц
Ч
Ш
Щ
Э
Ю
Я
Скрыть фильтр
Риски инвестиций в землю без подряда
Предложения земельных участков в «поселках» без обязательного подряда составляют больше 80% всего рынка Подмосковья. Цены – ниже некуда: стоимость сотки опустилась до 10 и даже 6 тысяч рублей. А вот риски – как были, так и остаются огромными.

Poselki.ru составил ТОП-10 самых типичных рисков для покупателя земли на территориях, которые принято называть «поселками без подряда». То есть там, где продавец земельного актива продает гражданам участки без одновременного оформления договора на строительство дома по заранее согласованным проектам, и покупатели сами определяют сроки работ и способ строительства дома.
На рынке таких предложений – абсолютное большинство. Это следствие массового избавления лэндлордов от приобретенных ими ранее в больших объемах землях, содержание которых из-за высоких налогов сейчас влетает в копеечку, точнее в суммы, исчисляющиеся миллионами рублей.  В части проектов такие продавцы предлагают кое-какие блага, помимо самой земли: «электричество «по границе», общий забор и дорогу до начала поселка, например, - а в части - и такого не предусматривается.
Многим покупателям такие предложения нравятся по цене. Еще бы, ведь она самая дешевая! Но большинство все-таки опасается вкладывать деньги в такой актив. И правильно делают. На то есть как минимум 10 причин.

Причина первая. Бессрочные проекты.
«Нарезав» поле на участки по 6-15 соток, владелец земли выставляет их на рынок, снабдив каким-то романтичным названием, типо «Ромашково» или «Васильково», но абсолютно не гарантируя сроки окончания строительства «поселка». Его задача – не развить проект, а продать землю, по возможности, не вкладывая собственных средств. Следовательно, никто и никак не гарантирует ни темпов застройки, ни сроков окончания строительства поселка. Готовьтесь много лет жить на стройке. 

Причина вторая. Нет единой архитектурной концепции.
Возможно, отсутствие норм на проектирование и сохранение единого стиля и дает покупателям земли неограниченную свободу творчества. Но кто сказал, что для вас, как для жителя поселка, это хорошо? Может ваш дом вы лично считаете шедевром архитектурной мысли, и немало денег потратили на его создание. Но кто может поручиться, что ваш сосед за забором не выстроит курятник? И в итоге каким будет такой поселок в целом? Кромешный ужас! Кто в лес, кто по дрова. Никакой единой концепции. Попробуйте потом продать свой дом в таком поселке, пусть и самым прекрасным домом на вашем конкретном участке. Не получится.

Причина третья. Риск неравного социального окружения.
Как бы там ни было, но люди любят общество равных. Поселки с подрядом, где цена земли составляет менее трети стоимости «лота», и большая часть расходов покупателей приходится на инвестиции в инфраструктуру и сам дом, риск получить на одной территории слишком разную по составу публику, оказывается низким. И наоборот. Дело даже не в богатстве и бедности. Дело в единстве ценностей. Простой пример. Многие поселки строятся на сельскохозяйственных землях, имеющих разрешение на садоводство и дачное строительство. Значит в ситуации без подряда, ближайшими соседями могут оказаться две семьи, абсолютно неидентичные по своим целям покупки участка: одна строит дом для тихого семейного отдыха (основательный дом, газоны, пара грядок и качели), а вторая – для того, что сделать летний домик и питомник для собак, например. Или курятник с голосящими с 5 утра петухами. Очевидно же, что у них будет конфликт в процессе жизни.

Причина четвертая. Должники.
Из разности ценностей и неравного окружения жителей поселка часто следует и другая проблема – саботирование сбора средств на развитие поселка. Покупая землю и вступая с ДНТ, СНТ, покупатели земли понимают, что только они сами, объединившись, могут улучшать свой поселок, солидарно собирая средства на очистку пруда или ремонт дороги, например. Представьте, что в поселке больше 400 участков и отсутствует профессиональная управляющая компания. Успешной ли будет работа непрофессионального председателя объединения соседей при попытке собрать по 1000 рублей на какие-то очередные важные общие задачи? Сомнительно. Оставляя за рамками обсуждения правильность применения демократических институтов в случае с некоммерческими товариществами, можно точно констатировать одно: чем значительнее расслоение людей по целям и доходом в поселке, тем выше риск появления такого класса жителей, как хронические неплательщики.
 
Причина пятая. Неликвид.
Инвестирование в «голую» землю в Подмосковье, к сожалению, уже давно не надежно и не сулит хорошую доходность. Потому что самостоятельным инвестиционным активом земля уже не является. Приобретая землю без внятных перспектив по инфраструктуре, коммуникациям, составу соседей, без качественного дома, правильно посаженного на участок, рассчитывать на капитализацию не приходится. Посмотрите, как специалисты оценивают перспективы продажи неудачных загородных участков и домов. И в данном случае речь не только о перспективе активного дохода (от продажи домовладения), но и о доходе пассивном, от возможной сдачи в аренду дома.

Причина шестая. Инфраструктура.
Основное отличие поселков без подряда и с подрядом заключается даже не в том, что в первом случае вы как покупатель участка строите дома сами, а втором – его делает застройщик. А в том, что в поселках с подрядом само развитие проекта происходит комплексно. И в сумму выкупа земли и дома закладываются необходимые расходы на создание внутри поселковой инфраструктуры. Это значительные расходы: общий забор и КПП, охрана, территории общего пользования (спортивные и детские площадки, дороги, ливневки, ландшафтный дизайн и прочее). Факт образования поселка с подрядом в большой степени подтверждает, что инвестор облагает достаточной финансовой мощью, чтобы не только начать эти работы, но и успешно их выполнить. Тот же принцип работает и в следующем рисковом факторе.
 
Причина седьмая. Коммуникации.
Общая скважина, подведение электрических мощностей и газа – это огромные расходы по проекту строительства поселка. Мало кто из инвесторов может и умеет выстраивать свое финансовое планирование так, чтобы гарантированно завершить эту работу до окончания строительства поселка. Длительный период окупаемости и высокий порог входа смогут преодолеть только состоятельные инвесторы. Среди продавцов «голой» земли их, к сожалению, нет.

Причина восьмая. Анархия.
Земля без подряда – это, как правило, земля без обязательств. Для любой из сторон сделки. Ни продавец земли покупателю не обязан ничем, кроме как ее передачей, ни покупатель – продавцу. Эти «свободные отношения» может быть и хороши сами по себе, но только до момента, когда в поселке начинает обустраиваться жизнь. И если правила поведения людей в городской черте бывают регламентированы определенными нормами (шуметь можно после 9 утра и до 11 вечера в выходные, например, или не курить в подъезде дома), то загородный формат многим дает ложное ощущение отсутствия общих правил. И нередко оборачивается полным произволом. На практике, чем дешевле земля, тем, к сожалению, больше находится желающих установить собственные правила жизни, на своем конкретном участке. В загородном формате, когда люди большую часть времени проводят вне стен дома, на воздухе, это может представлять большую проблему. Сосед может жечь токсичный мусор, устроить на участке склад списанных автоботов или устаивать шумные ночные попойки под «Рюмку водки» и «Владимирский централ». В поселках с профессиональным управлением эти риски тоже вероятны, но они гораздо ниже.

Причина девятая. Согласование проекта.
С ужесточением налогового режима и процессов регистрации недвижимости в пригороде, покупатель земли без подряда остается один на один с государством, так как сам должен будет согласовывать и регистрировать свои постройки. Обычно это не сложно. Но тем ни менее – это процесс, требующей подготовки документов. Тем, кто сталкивается с этим впервые, придется потратить время на изучение вопроса. В случае с поселками, имеющими набор заранее утвержденных проектов, этот процесс проходить на порядок проще. Более того, покупатель может приобрести участок с уже зарегистрированным на нем домом и не связываться отдельно с согласованием проекта и уведомлением властей о начале и окончании строительства дома.

Причина десятая. Риски истории земли.
Очень часто коттеджные поселки возводятся на землях сельскохозяйственного назначения, с видом разращенного использования – «под садоводческие товарищества» или «дачное строительство». Не затрудняя читателя нюансами, можно сказать, что иногда такие земли, особенно если они расположены в исторически ценных зонах Подмосковья, оказываются в центре судебных разбирательств из-за проблем незаконного перевода из сельскохозяйственного фонда в статус земли, на которой можно законно строить капитальные дома, подходящие для постоянного места жительства с правом регистрации в них. И одно дело, когда вы купили участок и продавец земли фактически устранился от дальнейших вопросов с возможным снятием статуса, как говорят в просторечии, «под дачку». И совсем другое - если он остается на проекте, как это происходит в случае покупки дома в строящемся поселке.  Он по факту разделяет с вами эти риски и, не дай Бог, случись такое с вашей общей землей, он будет не в стороне от драки. Наоборот, он будет готов «драться» на вашей стороне.



Похожие статьи
16/03/2015
Эксперты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость составили антирейтинг сложностей, возникающих у заемщиков, получающих ипотечный кредит на загородное жилье.
18/07/2019
За шесть месяцев 2019 года на рынок Подмосковья вышли всего 30 новых проектов, из которых только 7% - поселки с обязательным подрядом на строительство дома.

17/12/2015
Агентство ИРН-Консалтинг подготовило отчет о тенденциях развития рынка таунхаусов Мос-ковского региона. В данном обзоре мы освятим ключевые моменты, сформулированные экспертами.
24/08/2015
На рынке аренды загородных домов Подмосковья – затишье. Снижение спроса и предложения достигло своих максимумов за последние пять лет. Всего за месяц спрос снизился на 6,3%, а предложе-ние - на четверть (25,6%). Об этом сообщили эксперты одного из кр
05/11/2014
Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, сколько москвичам и жителям области придется заплатить, чтобы реализовать свою мечту о даче
Название Проектов Баллов
Родные Земли 66 18254
Uniparx 44 13445
Своя Земля (Управляющая компания) 42 10896
Какой критерий при выборе поселка для Вас самый важный?
Выберите вариант ответа
Наличие уже проложенных коммуникаций
Месторасположение
Репутация застройщика
"Шаговая" доступность необходимой инфраструктуры
Поиск по населенным пунктам московской области
Самые популярные шоссе
Лучшие

Коттеджные поселки в подмосковье

Хвойные дачи (Шоссе: Новорижское, Волоколамское, Пятницкое)
от 5 900 000 рублей
Хвойные дачи
золотые сосны
Коттеджный поселок

золотые сосны

Шоссе: Ярославское
от 5 600 000 рублей
Союз
Коттеджный поселок

Союз

Шоссе: Дмитровское, Осташковское, Ярославское
от 5 200 000 рублей
Большая Вода
Коттеджный поселок

Большая Вода

Шоссе: Новорижское, Волоколамское
Расстояние: 75 км от МКАД
от 1 400 000 рублей
Eremeevo life
Коттеджный поселок

Eremeevo life

Расстояние: 37 км от МКАД
от 790 000 рублей
Good Luxury
Коттеджный поселок

Good Luxury

Расстояние: 1 км от МКАД
от 500 000 рублей
Глебово
Коттеджный поселок

Глебово

Шоссе: Волоколамское
Расстояние: 54 км от МКАД
от 1 500 000 рублей