Стоимость, руб.
Расстояние от города, км.
Направление:
Все направления Выбрать направление
Все направления
Алтуфьевское
Боровское
Брестское
Быковское
Варшавское
Волоколамское
Горьковское
Дмитровское
Домодедовское
Егорьевское
Звенигородское
Ильинское
Калужское
Каширское
Киевское
Красноармейское
Красногорское
Куркинское
Ленинградское
Лихачевское
Машкинское
Минское
Можайское
Новокаширское
Новокуркинское
Новорижское
Новорязанское
Новосходненское
Носовихинское
Осташковское
Подушкинское
Пятницкое
Расторгуевское
Рогачевское
Рублево-Успенское
Рублевское
Рязанское
Симферопольское
Сколковское
Фряновское
Щелковское
Ярославское
Участки
Дома
Таунхаусы
Закрыть
Общая площадь, м2.
от до
Площадь участка, м2.
от до
Без ремонта
Под чистовую отделку
С отделкой
Под ключ
Вода
Газ
Электричество
Интернет
Современный организованный поселок
Застройка в населенном пункте
Неорганизованная дачная застройка
поиск по названию:
1
5
7
A
B
D
E
F
G
H
K
L
M
P
R
S
V
W
X
Z
А
Б
В
Г
Д
Е
Ж
З
И
К
Л
М
Н
О
П
Р
С
Т
У
Ф
Х
Ц
Ч
Ш
Щ
Э
Ю
Я
Скрыть фильтр
Антон Минеджян
Компания: M9 development
Должность: управляющий партнер
Одной из самых обсуждаемых новелл законодательства в конце года стали принятые Думой в первом чтении поправки к Лесному кодексу о возможности капитального строительства на лесных землях. О возможном эффекте поправок и об их противоречивости Poselki.ru побеседовал с юристом по земельному праву, управляющим партнером компании «M9 development» Антоном Минеджяном.
 
Антон, как ты считаешь, приведет ли принятие поправок к Лесному и Градостроительному кодексам к заметной активизации застройки лесных зон капитальными строениями? Есть ли вообще такая проблема как нереализованная потребность бизнеса непременно застроить леса? Или это скорее страхи, и никому эта застройка в лесах не нужна на самом деле?
Участки со взрослыми лесными деревьями чаще всего стоят дороже, и на такие объекты есть свой спрос у платежеспособного населения.  Исходя из этой логики можно ожидать новые проекты в лесу, которые будут оформлены как рекреационные объекты. В таких развитых и активных агломерациях, как Московская, Санкт-Петербургская, Краснодарская, можно ожидать больше таких проектов, но и больше злоупотреблений. Высокая плотность застройки вокруг крупных городов подтолкнет под разными предлогами осваивать близлежащие леса. По моему субъективному профессиональному мнению, страхи о злоупотреблениях обоснованы, и будут попытки под предлогом рекреации создать поселки для постоянного проживания или расширить площадь действующего производства или складского комплекса за счет соседнего леса.
Надо отметить что с самого начала действия современного лесного законодательства России идут попытки изменить тот защитный характер норм, который сейчас существенно ограничивает хозяйствование в лесах. Использовались самые разные схемы по выводу земель в другие категории, начиная с корректировки границ лесного фонда и заканчивая заражением леса жуком-короедом, проведения санитарных рубок и дальнейшего перевода мест санитарных рубок в другие категории земель. К сожалению, такая практика объективно имеется, площади лесов устойчиво сокращаются, это факт. Еще один, теперь уже легальный, способ ведения хозяйственной деятельности в лесах ускорит тенденцию сокращения площади лесов. Культура бережливого отношения к природе в России находится на уровне, существенно ниже развитых стран. Экологическое сознание у наших граждан, чиновников и бизнесменов отсутствует. В силу событий 90х и 2000х годов оно не развивалось и даже деградировало. Людям надо было выживать, не думали о природе, а сейчас с таким уровнем сознания выросло целое поколение.

Негативное отношение общества к перспективе застройки леса связано наверняка с боязнью остаться вообще без лесных зон (вырубка) и без возможности свободного доступа (заборы) в лес просто для прогулок и отдыха. Каким же образом будут защищать свое имущество арендаторы леса?
Законопроект еще в стадии проработки и прошел только первое чтение. Если он будет все же принят в окончательной редакции, то было бы логичным увидеть там право арендатора огораживать территорию для защиты комплекса капитальных зданий и сооружений от несанкционированного доступа и вреда третьих лиц. В таком случае доступ людей в лес будет прекращен на таких арендованных участках лесного фонда.

Ранее была разрешена постройка только временных сооружений, которые нельзя было зарегистрировать как недвижимость, следовательно, оформить в собственность. Теперь будет можно. Но земля при этом все равно будет оставаться в аренде. Не опасно ли это для собственника, ведь договор аренды могут попросту не продлить в какой-то момент. И что делать тогда с домом?
Арендатор, подписывая договор, берет на себя все риски, указанные в нем напрямую, как то: по истечении срока аренда освободить участок от объекта недвижимости и вернуть его в первоначальном состоянии (попросту - за свой счет снести здания и восстановить лес), ожидать повышения арендной ставки на очередной период и прочее. Такие договоры требуют особой внимательности со стороны арендаторов, но практика уже наработана, примеров много, так что с землями лесного фонда в таком случае не будет каких-то существенных отличий. Другой вопрос, что сам факт наличия договора аренды требует от потенциального арендатора-предпринимателя тщательнее просчитывать экономику проекта, риски, закладывать дополнительные расходы в бюджет.

С точки зрения девелопмента, удобно, выгодно ли строить что-либо в лесу?
Строительство в зоне взрослых лесных деревьев дороже: идут дополнительные расходы на учет каждого дерева, составление специального раздела проекта, получение дополнительных экспертиз, разрешений и согласований, на спил и утилизацию деревьев, корчевание, проведение мероприятий по обустройству дренажной системы, водоотведению, стабилизацию грунтов и прочее. При формировании бюджета проекта надо учитывать эти расходы. Получается, что объекты в лесу имеют априори себестоимость выше, чем аналогичные объекты строительства на полевых участках.

А сам лес как реагирует на стройку?
Капитальное строительство изменяет сложившуюся в земле экосистему, нарушает расположение поверхностных вод, питающих корни, разрушает сложившиеся подземные связи, важные для роста деревьев. Также при работе тяжелой техники неизбежен непреднамеренный вред деревьям, уничтожение или повреждение деревьев. По опыту, после постройки здания в течение 2-3 лет погибает значительная часть взрослых деревьев, расположенных в непосредственной близости. Еще один важный нюанс. В законопроекте речь идет о праве застроить, читай - вырубить, 20% территории лесного участка. Но уже давно действуют нормы, разрешающие вырубать лес для размещения линейных объектов, к которым относятся газопроводы, линии электропередач, другие инженерные сети, дороги. Получается, что, разрешая размещение объектов капитального строительства в лесу, на законных основаниях будет вырублено не 20% леса, а больше. Если же к этому приложить гибель деревьев от последствий строительной деятельности, то сокращение количества деревьев на такой территории можно ожидать и до 45-50% в зависимости от проекта размещаемого объекта, его благоустройства и эксплуатации.

Могут ли поправки, наоборот, оказать положительное влияние на состояние лесных зон, ведь не секрет, что сейчас тысячи гектар леса буквально брошены без должного ухода, не ведется санитарная «вырубка ухода» (удаление больных и старых деревьев). А при появлении «хозяина» лес как раз будут чистить и приводить в порядок?
Согласен, что какой-то положительный эффект будет, поскольку арендатор обязан проводить все необходимые мероприятия по выполнению мер санитарной безопасности в лесах и ликвидацию очагов вредных организмов. Действующее законодательство России содержит довольно развёрнутый перечень норм и мероприятий по защите лесов. Однако финансирование их ведется в объеме, не позволяющем полноценно защищать леса и обеспечивать их здоровье на высоком уровне. К примеру, еще несколько лет назад количество лесников было в 5 раз меньше необходимого, и основной причиной был низкий уровень оплаты труда: лесник, мужик в полном расцвете сил, в Московском регионе получал около 25 000 - 30 000 рублей в месяц, что существенно ниже среднего уровня зарплаты. Отсюда и отсутствие должного ухода и присмотра за лесом. Отсюда и эпидемия короеда, долгоносика, точильщика, когда сотки гектар леса умирают за год-два, а одно дерево, зараженное жуком-короедом, погибает за 7 дней. Отсюда и многочисленные лесные пожары и многое другое.
Передача арендатору-застройщику обязанности проводить необходимые лесозащитные, восстановительные и санитарные мероприятия снимет с бюджетов муниципалитета, субъекта Федерации и самой Российской Федерации соответствующие расходы и может положительно сказаться на качестве и здоровье леса. Ведь для обеспечения спроса на услуги, к примеру, дома отдыха, построенного в лесу, радивый хозяин будет заботиться о красоте леса, его чистоте, чтобы отдыхающим было приятно, и чтобы стоимость услуг в таком доме отдыха была выше.
Но кроме переноса обязанностей необходимо проводить соответствующее обучение, создать эффективную систему повышения квалификации сотрудников таких учреждений рекреации, систему производства, поставки и использования соответствующих препаратов, механизмов и инструментов. Необходимо, в конце концов, повышать общий уровень экологического сознания россиян, разъяснять особую ценность леса, формировать культуру поведения в лесах, проводить обучения в школах, возвращать лучшие практики системы обучения Советского Союза, когда школьники помогали в лесах. Так что очевиден целый комплекс задач, которые становятся актуальными при внедрении новелл в лесное законодательство.

Повлияет ли каким-то образом изменение правил застройки лесных зон на перспективы появления на рынке, в частности, Подмосковья, каких-то новых форматов загородной недвижимости? Возможно, увеличится предложение поселков под аренду?
Изменение правил застройки лесов расширит возможности девелопмента. При введении рассматриваемого законопроекта в действие можно ожидать появление какого-то количества новых рекреационных объектов и какого-то нового формата, схожего с популярным в Европе экотуризмом. Дома на деревьях, бунгало с прозрачными крышами, банный комплекс на берегу лесного озера, отель с номерами-землянками - идей много.
Однако сам законопроект не даст существенного импульса к появлению новых домов отдыха и пансионатов. Дело в том, что создание современного и востребованного объекта гостиничного сервиса требует значительных финансовых затрат, это капиталоемкое предприятие с относительно длительным сроком окупаемости. И как уже указано выше, такие затраты в лесу будут еще больше. Подходящих участков для размещения новых объектов рекреации много и без этого закона о застройке леса домами отдыхов. Основным же препятствием в активном развитии сети загородных отелей и мест отдыха является доступ к «длинным и дешевым» деньгам, и именно отсутствие инвестиций, а не земельных участков, мешает развиваться этому направлению. Так что можно резюмировать: особого стимула в развитии сферы туризма и гостиничного бизнеса от нового законопроекта ожидать не стоит.
 
Если Ваша работа связана с продажей загородной недвижимости - предлагаем поделиться своим мнением или советами с нашими читателями на страницах портала Poselki.ru. Напишите нам на info@poselki.ru или позвоните по тел. +7 (495) 155-25-47 и наш корреспондент возьмет у Вас интервью, а Ваша карточка появится в базе Экспертов загородной недвижимости.
Название Проектов Баллов
Родные Земли 66 18254
Uniparx 44 13445
Своя Земля (Управляющая компания) 42 10896
Какой дом больше подойдет вам в качестве загородного?
Выберите вариант ответа
Каркасный дом, фахверк
Из натурального дерева (брус, бревно)
Каменный (кирпич, блоки)
Клееный брус
Поиск по населенным пунктам московской области
Самые популярные шоссе
Лучшие

Коттеджные поселки в подмосковье

Глебово (Шоссе: Волоколамское, 54 км от МКАД)
от 1 500 000 рублей
Глебово
Союз
Коттеджный поселок

Союз

Шоссе: Дмитровское, Осташковское, Ярославское
от 5 200 000 рублей
Eremeevo life
Коттеджный поселок

Eremeevo life

Расстояние: 37 км от МКАД
от 790 000 рублей
Good Luxury
Коттеджный поселок

Good Luxury

Расстояние: 1 км от МКАД
от 500 000 рублей
Большая Вода
Коттеджный поселок

Большая Вода

Шоссе: Новорижское, Волоколамское
Расстояние: 75 км от МКАД
от 1 400 000 рублей
Хвойные дачи
Коттеджный поселок

Хвойные дачи

Шоссе: Новорижское, Волоколамское, Пятницкое
от 6 700 000 рублей
золотые сосны
Коттеджный поселок

золотые сосны

Шоссе: Ярославское
от 5 600 000 рублей