Стоимость, руб.
Расстояние от города, км.
Направление:
Все направления Выбрать направление
Все направления
Алтуфьевское
Боровское
Брестское
Быковское
Варшавское
Волоколамское
Горьковское
Дмитровское
Домодедовское
Егорьевское
Звенигородское
Ильинское
Калужское
Каширское
Киевское
Красноармейское
Красногорское
Куркинское
Ленинградское
Лихачевское
Машкинское
Минское
Можайское
Новокаширское
Новокуркинское
Новорижское
Новорязанское
Новосходненское
Носовихинское
Осташковское
Подушкинское
Пятницкое
Расторгуевское
Рогачевское
Рублево-Успенское
Рублевское
Рязанское
Симферопольское
Сколковское
Фряновское
Щелковское
Ярославское
Участки
Дома
Таунхаусы
Закрыть
Общая площадь, м2.
от до
Площадь участка, м2.
от до
Без ремонта
Под чистовую отделку
С отделкой
Под ключ
Вода
Газ
Электричество
Интернет
Современный организованный поселок
Застройка в населенном пункте
Неорганизованная дачная застройка
поиск по названию:
1
5
7
A
B
D
E
F
G
H
K
L
M
P
R
S
V
W
X
Z
А
Б
В
Г
Д
Е
Ж
З
И
К
Л
М
Н
О
П
Р
С
Т
У
Ф
Х
Ц
Ч
Ш
Щ
Э
Ю
Я
Скрыть фильтр
Копылов Евгений
Должность: управляющий партнер
Медленно, с перекосами и сопротивлением, но рынок недвижимости перестраивает правила жизни игроков.
 
За 16 лет загородный рынок поменялся уже несколько раз. Причем кардинально. Мы как компания тоже любим изменения и любим развитие бизнеса, ломающее стереотипы. Всегда было понимание, что недвижимость далеко от Москвы – это очень дешево. А мы реализовали один большой проект ровно с противоположными характеристиками. Он был расположен очень далеко и стоил очень дорого. Сейчас мы снова хотим удивить рынок: предложить недорогое готовое жилье в очень дорогой зоне. Уверен, он будет не менее успешным. Поддерживают меня в этой уверенности все те тенденции, которые я наблюдаю сейчас на рынке. А он очень сильно меняется.

Сытые годы

С 2005 года рынок спекуляций загородной землей рос гигантскими темпами. В лучший год мы продавали землю с доходностью до 1500 % годовых. Участки просто переходили из рук в руки, и каждый раз с ростом чека. К 2008 году мы успели эволюционировать и решить для себя, что возможность бесчисленных перепродаж с  ростом цены на каждой сделке не бесконечна. Те, кто успел в эти годы начать собственные проекты поселков, имели огромный спрос в продажах. Активность рынка сделок на «загороде» 10 лет назад и сейчас отличается колоссально, на порядок. «С нуля» можно было выводить новые проекты на рынок и в первый же год делать выручку по 2-3 млрд рублей.

Нам накануне кризиса 2008 года очень повезло. Мы успели закрыть все оптовые сделки и вошли в нелегкое время с нормальным финансовым багажом и, главное, с четким пониманием и желанием изменить профиль деятельности. Хотелось не продавать, а создавать. А для этого нужно было входить в девелоперский бизнес, который, хотя и является сферой производственной, конечным потребителем продукта имеет реальных людей. В случае загородных проектов – семьи. Вот эта идея нас очень вдохновила: создавать будущее для семей, будущее для настоящих ценностей.

Государство и рынок

Изначально «загородка» была очень хаотичным рынком, без правил и норм. Государство фактически не выполняло своих функций регулятора. И в этом вопросе, вероятно, произошли за последние 3-5 лет самые большие изменения (особенно активно с 2013 года, при нынешнем губернаторе Московской области). Изменения настолько быстрые и радикальные, что многие коллеги, которые начинали свой бизнес еще в 1990-х, сейчас не очень уютно себя ощущают в новых условиях. Раньше они могли выдумать свои собственные правила, со всеми обо всем договориться. Сейчас уже так не получается. Все стало гораздо прозрачнее во всех отношениях: и между бизнесом и потребителем, и между бизнесом и властью.

Например, появилась публичная карта Росреестра с нанесенными на нее обременениями, о существовании которых ты раньше мог только догадываться. Люди теряли сотни тысяч долларов, покупая участки, и спустя год, например, узнавали, что по ним идет магистральный трубопровод. Сейчас такая информация доступна всем, и это очень помогает и повышает доверие к рынку в целом. Ровно так же работает, кстати, и 214-ФЗ на рынке новостроек: повышает доверие и обеспечивает безопасность.
Смотрим дальше. Новые проекты по малоэтажной застройке не выходят на рынок без социальных обязательств по строительству школы и садика.

Ранее полномочия по выдаче разрешений на строительство, ГПЗУ, все архитектурные согласования находились на уровне муниципалитетов. Сейчас это все забрали в Минстрой. Это связано, в частности, с утверждением генпланов и ПЗЗ. Цель – пресечь хаос и произвол в застройке Московской области проектами, которые, мягко говоря, не украшают Подмосковье, а часто даже не имеют необходимых коммуникаций.

С другой стороны, многочисленные пробелы в законодательстве и хаос, продолжавшийся годами, вынуждает власть в ускоренном режиме пытаться чинить эту ситуацию, что часто приводит к парадоксальным последствиям. Например, вспомним переоценку кадастровой стоимости земель.

Кто является основным плательщиком налогов среди населения? Тот, кто имеет собственность. Владельцы автотранспорта, например. У них хоть что-то есть. Следовательно, есть возможность с них кое-что взять. И в попытке реквизировать излишки денег у населения начинается повышение транспортного налога, акцизов на топливо и прочих сборов. Дальше кто? Владельцы недвижимости, особенно загородной, дач и таунхаусов, которые, в отличие от квартиры, являются практически роскошью. А уж тем более лендлорды, которые владеют крупными и дорогими участками, но налогов на них почти не платят, потому что ставки очень низкие. Вот она, возможность состричь денег на государственные расходы! Значит, налоги можно поднять. Но чтобы никто не возмущался, надо поднять их очень сильно, в 30 раз, потерпеть социальное неприятие и возмущение, а потом милостиво опустить до 10 раз. Тогда все будут довольны. То же самое произошло с кадастровой стоимостью недвижимости.

Далее приняли поправки в Налоговый кодекс и ввели повышающий коэффициент ставки налога. Если участок, предназначенный для ИЖС, например, не застроен соответствующим образом после трех лет владения, с четвертого года действует повышающий коэффициент, причем пересчитывается и налог за предыдущие три года. Отличный денежный поток! Маржинальность платных парковок в Москве ни в какое сравнение не идет.

Сейчас ситуация на рынке земли позволяет с огромным дисконтом купить что угодно и не замораживать в этом крупные кредитные средства.

К нам обращаются многие лендлорды, частные компании и даже государственные организации, владеющие земельным банком, и просят помочь определиться с этими активами (продать, застроить). И хочу отдельно заметить, что менталитет у 70% этих «хозяев» почти не изменился с 2006 года. Они как когда-то купили ее задорого или получили задешево, но представляя ее стоимость, так и хотят сейчас от нее избавиться не за меньшие деньги. А то и за большие. По-человечески понять их можно. Но сейчас их участки просто не стоят таких денег, как 8 лет назад! Нет больше $15 млн за участок, $2-3 млн – максимум! Но есть и 30% землевладельцев, вполне адекватно представляющих всю глубину проблемы. Они просят помочь им монетизировать текущие активы, в том числе через какие-то востребованные на рынке девелоперские проекты. Волшебства и в этом случае не будет. Но профессиональные команды помогут как минимум значительно улучшить экономику таких проектов. А строить будем то, у чего есть шанс быть проданным.

Спрос

Покупатель стал сильно разборчив в предложении, знает, что за те же деньги можно получить больше и лучше, хочет дополнительного сервиса, красоты, качества, удобства!

Сейчас многие девелоперы жалуются на спрос и низкие продажи и ждут, что наступят какие-то новые времена, когда все станет хорошо. Профессионалам рынка необходимо понять, что придется менять модель бизнеса на ту, в которой цены ниже, а качество выше, и привести свой продукт в соответствие с ожиданиями покупателей. Тогда вы продадите быстро и легко. И заработаете за счет оборота и сокращения сроков реализации проектов. А вся виртуальная недополученная прибыль компенсируется сэкономленным временем, усилиями и расходами, которые вы долгие годы вынуждены были бы нести в  поддержку медленных продаж. Это и зарплаты сотрудников, и офисные расходы, и налоги, и значительные средства на продвижение и рекламу. Потому что в текущей реальности маржинальности в 100 % и даже 50 % уже не будет никогда.

Мы говорим исключительно про масс-маркет, конечно. Потому что продукты уникальные не дешевеют, это правда. И там своя, особая экономика. Но на рынке, как сейчас модно говорить, стандартного жилья растущая конкуренция приводит к снижению цен, повышению качества, отчего в конечном итоге выигрывает потребитель. Рост конкуренции заставляет бизнесменов применять новые технологии, совершенствовать свои проекты, ограничивает их в потолке цен.

Конкуренция с 2000 года стабильно росла. Но в последние 2-3 года она не увеличивается. Крупные игроки эволюционировали и занялись сегментом городского жилья. Вот если даже поставить себе задачу перечислить пятерку крупных игроков на загородном рынке, большинство даже профессионально занятых недвижимостью специалистов окажется в замешательстве. С рынка вымываются и мелкие компании, которые ранее делали по 1-2 хобби-проекта. Зато растут компетенции средних игроков, которые оттачивают стратегию, консолидируют качественные кадры и технологии. У них сейчас есть колоссальные возможности для развития. Есть свободная ниша – мультиформатные проекты, которую будем осваивать и мы. В 2017 году готовимся вывести на рынок один из таких проектов в 20 километрах от Москвы, с ценой, которой ранее на рынке не было. Она беспрецедентно низкая. И это не демпинг, не работа вне экономики. Это именно реализация модели низкомаржинальных форматов загородной недвижимости с высокой оборачиваемостью.

Сам себе строитель

Долгое время такого продукта, как участки без подряда, на рынке не было вообще, и многие мои коллеги до сих пор отказываются признавать покупку «голой земли» фактом приобретения недвижимости. Однако статистика свидетельствует о том, что из тех 80 % людей, которые хотели бы иметь загородный дом, максимум четверть может позволить себе его приобретение. Их традиционный путь к даче строится поэтапно: покупка участка; строительство бытовки или бани, временно используемых как жилые помещения; строительство дома, часто из очень недорогих материалов, его надстройка, внутренняя отделка; благоустройство участка – и это все происходит годами.

И почему бы не предоставить людям возможность в удобном им темпе реализовывать свою мечту? Это, если хотите, элемент социальной ответственности. Не все имеют по 4-5 млн рублей под подушкой. И не все могут и хотят залезать в кредиты под 15% в год. Они трезво оценивают свой уровень дохода. Многим и просто доставляет удовольствие медленная самостоятельная стройка. Как хобби. Начиная с малого.

Тем более что сейчас, опять-таки благодаря планомерным преобразованиям в строительстве и ЖКХ, есть возможность фактически бесплатного подключения частных земель к электричеству и газоснабжению согласно специальной федеральной программе. Сделаны существенные послабления для строительства линейных объектов. И если для газификации поселка вы делаете газопровод с давлением до 1,2 МПа, то вам уже не надо проходить экспертизу проекта.

Вообще, эта тема, когда человек стремится стать экспертом во всем, очень характерна для России. Плохо это или хорошо? Давайте ради примера отвлечемся от девелопмента и посмотрим, как ведет себя наш покупатель при выборе проекта дома. Это тоже очень интересно, и в этой сфере определенные сдвиги менталитета тоже происходят, но очень медленно. Во-первых, наш человек по-прежнему не хочет принимать на 100 % готовые проекты. В любом случае он вмешивается и начинает вносить свои идеи и предложения. Причем он же клиент, и с ним тяжело бывает спорить. Профессионал понимает, что одновременная реализация всех его идей в одном интерьере может вызвать у будущих новоселов не просто головную боль, но и приступы эпилепсии, не говоря уже о сущей мелочи, что это в принципе получается по-уродски: золотые колонны, синие потолки и «ляпердовые» кресла. Знакомый архитектор мне как-то говорил, что он с этой проблемой долго боролся, убеждал клиентов, возражал им, а потом сдался и начал делать так, как просят.

Любой клиент в душе архитектор и дизайнер. А еще он столяр, сантехник, плиточник и штукатур. Со знанием колористики и ландшафтного дизайна. Но это временное явление. Оно пройдет так же быстро, как покупатели новостроек привыкли выбирать и приобретать жилье с отделкой. Все и всегда меняется быстрее, чем мы ожидаем.

Что дальше

Я вижу три, нет, даже четыре точки роста для нашей компании и для загородного рынка в целом.

Первая, опять же немного революционная мысль: земля практически ничего не стоит в принципе, то есть мы пытаемся монетизировать землю, продать ее дороже за счет создания продукта на ней, проложить сети, построить здания и прочее. Но по сути это означает, что не сама земля стоит этих денег, а именно надстройка над ней. Я хочу сказать, что многие отрасли уже пришли к тому, что капитализировать сам производимый продукт и заработать на нем очень сложно. Например, сейчас одна компания выпустила карты с лимитом до 300 000 рублей. Деньги вы можете тратить строго в определенной сети партнеров, при этом проценты за пользование деньгами платить не надо. Компания зарабатывает на комиссии от своих партнеров, которым она «продает» своих клиентов. Так же когда-то будет и с консервативным загородным рынком – стоимость самой земли существенно снизится, зарабатывать будем на другом.

Второе: необходимо совершить рывок в IT-технологиях. Эта история также крайне слабо развита на загородном рынке, девелоперы не стремятся делать новые электронные сервисы для своих клиентов, не идут в ногу со временем. Третье: наполнение проектов сервисными составляющими, развитие комьюнити жителей поселков. Четвертое: новые финансовые инструменты на рынке загородной недвижимости, например лизинг загородной недвижимости. Это те вещи, на которые нужно ставить в ближайшем будущем!
  
Если Ваша работа связана с продажей загородной недвижимости - предлагаем поделиться своим мнением или советами с нашими читателями на страницах портала Poselki.ru. Напишите нам на info@poselki.ru или позвоните по тел. +7 (495) 155-25-47 и наш корреспондент возьмет у Вас интервью, а Ваша карточка появится в базе Экспертов загородной недвижимости.
Название Проектов Баллов
Родные Земли 66 18254
Uniparx 44 13445
Своя Земля (Управляющая компания) 42 10896
Какое шоссе, на Ваш взгляд, самое проблемное, с точки зрения пробок?
Выберите вариант ответа
Новорижское
Ярославское
Калужское
Киевское
Минское
Рублево-Успенское
Дмитровское
Новорязанское
Симферопольское
Осташковское
Все шоссе одинаково проблемны
Поиск по населенным пунктам московской области
Самые популярные шоссе
Лучшие

Коттеджные поселки в подмосковье

Нескучный Сад (Шоссе: Новорижское, Волоколамское, Пятницкое, 37 км от МКАД)
от 990 000 рублей
Нескучный Сад
Eremeevo life
Коттеджный поселок

Eremeevo life

Расстояние: 37 км от МКАД
от 790 000 рублей
Никольское-Лесное
Коттеджный поселок

Никольское-Лесное

Расстояние: 2 км от МКАД
от 240 000 рублей
Фламандия Eco Village
Коттеджный поселок

Фламандия Eco Village

Шоссе: Каширское, Симферопольское, Новокаширское
Расстояние: 28 км от МКАД
от 300 000 рублей
Курорт Пирогово
Коттеджный поселок

Курорт Пирогово

Шоссе: Дмитровское, Осташковское
Расстояние: 20 км от МКАД
от 498 820 000 рублей
Пенаты
Загородный дом

Пенаты

Шоссе: Новорижское
от 50 000 000 рублей
Новорижские озера
Коттеджный поселок

Новорижские озера

Шоссе: Новорижское
Расстояние: 109 км от МКАД
от 500 000 рублей
Экотуризм в Подмосковье: nest отель в лесу на реке Киржач
Профессиональные курсы - актерского и сценарного мастерства, режиссуры и операторского мастерства
Каталог недвижимости Бали - аренда, продажа вилл и участков на Бали
Недорогие квартиры в Анапе. Участки в Анапе. Куплю дом в Анапе. Куплю гостиницу в Анапе. Недвижимость Анапы.
Недорогие квартиры в Сочи. Участки в Сочи. Куплю дом в Сочи. Куплю гостиницу в Сочи. Недвижимость Сочи.
Недорогие квартиры в Крыму. Участки в Крыму. Куплю дом в Крыму. Куплю гостиницу в Крыму. Недвижимость Крыма.