Стоимость, руб.
Расстояние от города, км.
Направление:
Все направления Выбрать направление
Все направления
Алтуфьевское
Боровское
Брестское
Быковское
Варшавское
Волоколамское
Горьковское
Дмитровское
Домодедовское
Егорьевское
Звенигородское
Ильинское
Калужское
Каширское
Киевское
Красноармейское
Красногорское
Куркинское
Ленинградское
Лихачевское
Машкинское
Минское
Можайское
Новокаширское
Новокуркинское
Новорижское
Новорязанское
Новосходненское
Носовихинское
Осташковское
Подушкинское
Пятницкое
Расторгуевское
Рогачевское
Рублево-Успенское
Рублевское
Рязанское
Симферопольское
Сколковское
Фряновское
Щелковское
Ярославское
Участки
Дома
Таунхаусы
Закрыть
Общая площадь, м2.
от до
Площадь участка, м2.
от до
Без ремонта
Под чистовую отделку
С отделкой
Под ключ
Вода
Газ
Электричество
Интернет
Современный организованный поселок
Застройка в населенном пункте
Неорганизованная дачная застройка
поиск по названию:
1
5
7
A
B
D
E
F
G
H
K
L
M
P
R
S
V
W
X
Z
А
Б
В
Г
Д
Е
Ж
З
И
К
Л
М
Н
О
П
Р
С
Т
У
Ф
Х
Ц
Ч
Ш
Щ
Э
Ю
Я
Скрыть фильтр
05/11/2019 11:06
Истринская долина: 10 лет и год спустя

Истринская долина – самый масштабный, если судить по территории, проект комплексного освоения Подмосковья. За всю историю рынка области большим объемом земли располагали только проекты северного Домодедова (2800 га) и бывшего совхоза Коммунарка (5000 га). Редакция Poselki.ru прокатилась по местным землям в сопровождении Михаила Африканова, коммерческого директора ИД – Консалт. Такое новое название получило юридическое лицо, ответственное теперь за управление активами долины. Ребрендинг компании прошел тихо и незаметно. «Ни к чему шуметь-то, - говорит Михаил. – Подумаешь, название поменяли. Не это главное». 

Текст и фото: Алена Шевченко. Использованы фото-материалы проекта Истринская долина. 


Лорды долины. Главное.

История проекта Истринская долина официально началась в 2008 году, когда местные землевладельцы объединили свои активы под общим зонтичным бренд и разработали программу развития южного берега Истринского водохранилища. Публично список компаний, вошедших в проект, до сих пор не был оглашен, но по неофициальной информации, в число организаторов проекта вошли компании ПСО-13, Истринская молочная компания, несколько некрупных землевладельцев и концерн Honka. Управление проектом взяла на себя компания Вектор Инвестментс.

Общий объем земли, объединенной в проект, - 1700 га, из них под поселками, которые уже освоены или в работе, находится едва ли шестая часть – всего 250 га. Это поселки разных классов: эконом (Шелестово, Никитское, Zorino Green, Лисички), бизнес (Лесная Пристань, Ecopark Ушаково, Тихая Заводь, Озёрный край, Лыщево, Zorino Sport Village, Zorino Active Resort) и премиум-класса (Lake Side, Дачи Honka, Zorino Park).

Первые поселки, которые здесь появились - Лесная пристань и Дачи Honka. Дальше все поселки шли вглубь от берега Истры, в сторону Бужарово и по другую сторону водохранилища – у плотины гидроузла имени Куйбышева.


Из истории места: район реки Истры мог стать частью канала, соединяющего Волгу с Москвой-рекой. В 1935 году здесь была построена плотина (сейчас здесь находится посёлок гидроузла им. Куйбышева). Она стала основой Истринского водохранилища. Позже канал стали строить в другом месте, а Истринское водохранилище используется сейчас для водоснабжения Москвы и регулировки стока воды из бассейна реки Истры в Москву-реку.



Свободные земли южной части долины Истры, которых за вычетом инфраструктурных проектов, остается порядка 1500 га, либо пока просто ждут «под парами», либо находится под фермерскими хозяйствами и специальными инвестиционными проектами (конехозяйство на 40 га, например), либо периодически используется как залог для получения финансирования на развитие других проектов, когда требуется кредитное плечо. Потому что ценник на истринские поселки комфорт-класса девелопер держит невысокий, а качество (в том числе из-за близости к локации проектов высокого сегмента) должен сохранять на уровне, - так что без кредитов никак не обойтись.

Таким образом Истринская долина, помимо умножения проектов, которые строит и развивает сама, прирастает и за счет активности инвесторов, приобретающих здесь землю для частного бизнеса, рекреационного, как загородная база-отель «Босиком», или сельскохозяйственного, как, например, ферма известного сыровара Олега Сироты. Она тоже базируется на истринской земле. Часто такие предприниматели потом подключаются к формируемой в долине системе лояльности, и будучи жителем поселка, вы можете держать лошадь на соседней конюшне, например, за совсем небольшие деньги, гораздо ниже рыночных расценок, или бесплатно использовать спортивную инфраструктуру строящегося спорт-кластера ZORINO.

Все партнерские проекты, закрученные в систему лояльности, сейчас образуют Клуб Истринской долины, карта которого есть у каждого местного жителя.



Активов в проекте так много, и они столь к разнообразны, что часто инвесторам, которые задумали создать на местной земле свой бизнес, или даже просто подобрать участок для дома, рассказывают и показывают далеко не про все имеющиеся возможности. «Приходится сужать угол зрения, - объясняет это парадоксальное заявление Михаил Африканов. – Иначе люди не могут усвоить весь объем полученной информации и вообще отказываются делать осознанный выбор».

Поселки долины. Разное.

Из 29 поселков, которые существуют в долине, в 21 продажи закончены полностью или, как в случае в поселком 2х2, приостановлены, в 6-ти ведется допродажа оставшихся участков. Два проекта  – абсолютно свежие.


Панорама на поселок "РекаРека" 

Самым дешевым по стоимости домовладения за всю историю долины был дачный поселок 2Х2: этим проектом компания пыталась ввести на рынок новую концепцию готовых небольших дач на участках по 3-4 сотки. Модульные каркасные дома площадью 30-50 км. м и стоимость от 1 млн. рублей (земля + дом и коммуникации) должны были ставится вокруг общего кластера, который служил для «соседями по кварталу» общей территорией, зоной отдыха, барбекю, игровой площадкой для детей.



Проект оказался весьма удачным: он был выведен на рынок в 2014 году, и уже через год вся первая очередь была продана. Но, к сожалению, компании не удалось удержать своих покупателей от соблазна поменять предлагаемый небольшой дом на нечто более соответствующее их представлению о «прекрасном».  И в итоге на участках стали появляться разномастные самострои. Сейчас компания даже заморозила продажи второй очереди поселка, чтобы сделать реконцепцию и как-то разобраться с этим проектом.



Самый дорогой поселок в долине – Lake Club. Он находится прямо на берегу водохранилища, очень камерный, с дорогими домами клееного бруса от Honka, с вооруженной охраной. Фото и рендеров поселка не будет, снимать здесь запрещено внутренними правилами. Кому такое по вкусу, приезжайте, есть последний шанс купить – здесь остался последний свободный участок.

Большая часть поселков долины – с домами из клееного бруса. К ним относятся в первую очередь дорогие поселки, например, Ушаковские дачи и Долина усадеб. Но есть такие проекты как Лисички, Лисичкин двор - классика земельных участков без обязательного подряда.



В них остался еще небольшой объем свободных мест, но после 2015 года эксперименты с работой только «наверху» и только «внизу» ценовых сегментов загородки в долине были завершены. И основным ориентиром девелопера стал вектор освоения земельных активов в партнерстве с единым застройщиком территорий и с ориентацией на нишу предложений домов для среднего класса. 

Долина. Новое.

После серии экспериментов, в долине сосредоточились на единой системе вывода новых поселков на рынок - все проекты появляются сейчас на Истре исключительно благодаря взаимодействию партнеров: «ИД Консалт» как управляющего землевладельца и строительных компаний как застройщиков домов.

Землевладелец выбирает среди своих активов и «очерчивает» поляну на требуемом число участков, подводит к ней дорогу и электричество, делает въездную группу и первичное благоустройство. А строительством и продажами поселка занимается привлеченный партнер. Как правило, это строительная компания, которая разрабатывает линейку типовых проектов в одинаковой технологии: брусе или бревне, каркасе или камне.  Компания строит в поселке первую пару домов для показа покупателям, и затем начинает продажи участков с обязательным подрядом на выбранный покупателем тот или иной проект. Таким образом обеспечивается сохранение в поселке единого архитектурного стиля и срок начала и окончания строительства всего поселка становится предсказуемым и управляемым.

Землевладелец закладывает свои расходы по проекту в цену земельного участка, не вмешивается в специализацию строительного процесса, а строительная компания занимается проектированием домов и только стройкой, закладывая все свои расходы и прибыль в его стоимость. Маркетинг и продажи как процессы компании ведут вместе. Землевладелец – в своей части задач: помощь покупателю в подборе участка и в вопросах, касающихся инфраструктуры и сетей, домостроитель – в своей: доработка проекта дома в соответствии с пожеланиями заказчика.

Сейчас по такой схеме здесь ведется освоение двух новых поселков: Хвойные дачи и Долина озер.




Хвойные Дачи.

Похоже, что смена стратегии развития поселков оказалась удачной. Спрос на готовые дома, которые строятся в единой концепции, превзошел ожидания. Так, в поселке бизнес-класса Хвойные дачи, с появлением нового предложения продажи резко пошли вверх.
Место, конечно, великолепное. Смотрите сами. Лес вокруг.



Камерный, всего на 40 домов и внутри настоящего взрослого леса, этот поселок буквально взорвал рынок 2019 года: от момента старта продаж домов до реализации 40% проекта прошло менее 6 месяцев. И сейчас из 40 участков здесь продано 17. Поселок застраивает ZS-Group, девелоперская компания, ранее успешно реализовавшая поселок Золотые сосны на Ярославском шоссе. Проекты те же, что в «Соснах»: 1-2 этажные дома из оцилиндрованного бревна площадью от 140 до 260 кв. м. Участки – от 15 соток, уже с электричеством, водой, канализацией и газом. Ценник - от 8 млн. за готовый дом с землей и коммуникациями.



Учитывая камерность проекта, инфраструктура минимальна и достаточна: панда-парк и игровая площадка для детей, волейбольная площадка, прогулочная зона, 2 КПП для автотраснпорта.

Долина озер

Долина озер - поселок комфорт-класса, тут ценник ниже.  Выглядит проект пока вот так:



Это огороженное чистое поле с нарезанными участками по 7 – 32 соток и прочерченными дорогами с временным покрытием (постоянное будет нанесено после завершения стройки домов, чтоб тяжелая техника не разбила асфальт). Эта поляна рассчитана на 50 домовладений. Но всего в поселке будет 300 участков, которые будут застраиваться в 3 очереди.



И в отличии от камерного проекта Хвойных дач из натурального дерева, этот поселок планируют сделать в концепции современного загородного комфорт-класса в исполнении каркасных и модульных домов. Стоимость среднего участка (порядка 10 соток) – 1 млн. рублей. В эту цену входит сама земля, подведение электричества, общее ограждение участка. Предполагается, что воду и канализацию выбранными системами скважины и септика на участке каждый житель делает сам.  Продажи в поселке открыты в конце 2018 года, и сейчас здесь порядка 40 участков в первой очереди здесь уже продано. Строить дома в выбранной для поселка концепции будет партнер «Истринской долины», с которым как раз сейчас проходит подписание регламента с характеристиками строительства.

Пример проекта домов, которыми будет застраиваться Долина озер:



Это классический модульный дом с плоской кровлей. Но не исключено, что в одном из кварталов поселка появятся и стилистически близкие к модульным и стремительно набирающие популярность барнхаусы, дома лаконичной формы, без свесов кровли.



На самом деле, каркасный дом – это очень хорошая история для нашего климатического пояса. Он теплый, легкий (не требователен к фундаментам), особенно если сам каркас сколачивается не тяп-ляп под дождем и ветром на участке, а точно и технологично вырезается на заводе и собирается из готовых элементов в максимально сжатые сроки. Отличный одноэтажник  площадью 100-150 кв. м можно собрать за пару недель до состояния «вайт бокс».

По площади дома ориентированы на аналоги чуть более или чуть менее скромных столичных «трёшек»: 68, 88 и 108 кв. м. И основными покупателями их, как ожидается, станут молодые семьи и семьи с детьми.

Еще одна особенность проекта – часть поселка будет построена под аренду. Тестовый квартал планируется сделать сначала из 10 домов. То есть построенные дома будут полностью отделаны, меблированы под ключ, и будут сдаваться в долгосрочную (не менее чем на месяц) и краткосрочную аренду.  При этом арендатор может выкупить понравившийся ему дом единовременно, внеся его стоимость может быть даже средствами ипотечного кредита, или постепенно, получив рассрочку платежа от застройщика.

Управление формирующимися поселками до момента окончания продаж в долине ведет управляющая компания от застройщика. Но, как признается Михаил Африканов, управление хоть и является само по себе отличным бизнесом, он находится вне компетенции девелопера, и готовые поселки постепенно отходят в управление самим жителям. Вилка стоимости эксплуатационных платежей (охрана, уборка территории, вывоз мусора, личные коммунальные платежи жителей по счетчикам, общие коммунальные платежи по общественным зонам, которые оплачиваются пропорционально всеми жителями поселка) в поселках, безусловно, отличается.

В эконом-классе поселков это 350-400 рублей за сотку в месяц плюс личные счетчики электричества. В абсолютных цифрах, например, для поселка на 150-200 домовладений, сумма расходов по содержанию дома составляет примерно 2500-3000 рублей в месяц. Дом в поселке на меньшее число домов, бизнес-класса, обойдется в сумму примерно в два раза больше, - порядка 5000 рублей в месяц. Еще на шаг класса поселка вверх – и ценник подрастает до 20-30 тысяч за домовладение в месяц. При чем «набор» услуг управляющей компании будет примерно таким же. Разница – в качестве услуг, оперативности и вариативности сервиса.

Долина спорта.

Возможно, тех, кто дочитал до этой части текста, уже должно было удивить, почему ни слова не сказано о «богатой и разнообразной» инфраструктуре поселков. Ведь сейчас принято живописать школы, детские сады и прочие мистические объекты, которые многие обещают построить, но в реальности даже не собираются из закладывать в экономику проекта. Даже в проектах городских многоэтажных новостроек. А уж в загородных так и подавно.

И правда, никаких отдельных детских, спортивных и медицинских учреждений в долине строить не планируется. Поэтому если вам нужен загородный дом, из которого вы ежедневно будете ездит на работу в офис в Москву, а детей нужно будет завозить в московские школы и детсады, то забудьте про Истру. Это не ваш проект. Вам нужно что-то другое. А долина – для людей, которые не привязаны ежедневно к городской инфраструктуре. Да, здесь есть школы и сады. Но ближайшие муниципальные из них – в городе Истре. Частные тоже есть, но с соответствующим бюджетом и как правило – без особого выбора.

Долина, она для отдыха, скорее. И еще для спорта и ЗОЖ. Именно поэтому в плане ее развития уже формируются соответствующие кластеры. Исторически первый из которых – «Веселый ветер», центр водных видов спорта. Ни разу не фешенебельная, простая и скромная база для серферов.  ZORINO – уже более современный спортивный кластер зимних видов спорта, где на площади 5 га соседствуют трассы для лыжников и для снегоходов, склоны для тюбингов и хоккейные коробки. Летом актуальны вело-трассы, футбол, волейбол и пейнтбол.



Вишенка на торте – конюшни в Карцево. Европейского уровня конно-спортивный центр, окончание строительства которого запланировано на 2020 год. Так что у вас вполне хватит времени, чтобы выбрать в долине достойный поселок или даже уже готовый дом, поставить любимый диван в гостиную, клюшки в коридор, а лошадь - в стойло. И отдыхать.

Все поселки Истринской долины 

Развиваете пригородные территории? Расскажите об этом редакции Poselki.ru! WhatsApp: +7 9167197027

Что почитать еще: 
Интервью Михаила Африканова о проекте «Истринская долина» и изменении спроса на загородном рынке Подмосковья.
Редакция
Название Проектов Баллов
Родные Земли 66 18254
Uniparx 44 13445
Своя Земля (Управляющая компания) 42 10896
Кто из девелоперов коттеджных поселков вызывает у Вас наибольшее доверие?
Выберите вариант ответа
Villagio Estate
Uniparx
Kaskad Family
ГРИНГА
Красивая Земля
Родные земли
RDI Group
Удача
Золотые Сосны
Поиск по населенным пунктам московской области
Самые популярные шоссе
Лучшие

Коттеджные поселки в подмосковье

Большая Вода (Шоссе: Новорижское, Волоколамское, 75 км от МКАД)
от 1 400 000 рублей
Большая Вода
Союз
Коттеджный поселок

Союз

Шоссе: Дмитровское, Осташковское, Ярославское
от 5 200 000 рублей
Хвойные дачи
Коттеджный поселок

Хвойные дачи

Шоссе: Новорижское, Волоколамское, Пятницкое
от 6 700 000 рублей
Eremeevo life
Коттеджный поселок

Eremeevo life

Расстояние: 37 км от МКАД
от 790 000 рублей
Глебово
Коттеджный поселок

Глебово

Шоссе: Волоколамское
Расстояние: 54 км от МКАД
от 1 500 000 рублей
Good Luxury
Коттеджный поселок

Good Luxury

Расстояние: 1 км от МКАД
от 500 000 рублей
золотые сосны
Коттеджный поселок

золотые сосны

Шоссе: Ярославское
от 5 600 000 рублей